글로벌랜드마크측은 이에 대해 “실무위원들이 공모지침에 대한 설명을 듣고 사업제안서 내용을 충분히 이해한 다음 평가를 해야하는데 시간에 쫓겨 심층적인 심사와 정확한 평가를 내릴수 없었다”며 “서울시 담당공무원이 작성해 현장에서 배포한 실무비교표 위주로 심사를 할 수 밖에 없어 공정한 심사절차를 위반한 것”이라고 주장한다.

반면 서울시측은 실무위원들이 짧은 시간에도 사업계획서의 핵심을 판단, 분석할 수 있는 전문가들이라는 점을 강조하고 있다.

특히 실무위원들이 1,000페이지 분량을 모두 검토할 필요없이 기업평가, 사업성 평가, 개발계획 및 건설계획 평가 중 자신이 담당하는 한 분야 만 평가(DMC활성화 계획은 공통)하면 되기 때문에 문제될게 없다는 입장이다.

게다가 서울시의 요약본 외에도 양 컨소시엄에서도 각자 자신들의 핵심사항을 정리한 100페이지 가량의 요약본을 실무위원들에게 배포했다는 것.

아울러 실무위원들이 요약본에 의문이 있을 경우 사업계획서 원본을 곧바로 확인할 수 있었으며, 양 컨소시엄의 프리젠테이션(각각 1시간씩 진행) 및 질의응답 시간을 통해 양측의 사업계획을 공정하게 비교, 검토할 수 있었다고 밝혔다.

이밖에도 서울시가 만든 요약본은 양 컨소시엄이 사업계획서에서 밝히고 있는 내용을 그대로 요약, 비교하여 정리해 놓았을 뿐 서울시의 주관적 설명이나 의견은 전혀 기재하지 않았다고 항변하고 있다.

■심사 과정과 내용은 절대 공개하지 않겠다는 원칙은 왜 무너졌나?

글로벌랜드마크측은 서울시가 심사 당일 심사위원들의 신분 확인 절차도 제대로 하지 않은 것으로 보고 있다. 이 때문에 대리 참석 의혹까지 제기되기도 했다.

또한 프리젠테이션이 끝난 후 서울시는 해당 컨소시엄 참여자 모두를 심사장 주변에서 철수할 것을 요구하여 글로벌랜드마크는 곧바로 철수를 했으나 서울랜드마크는 이를 무시하고 남아있었다는 것.

그리고 잠시 후 서울랜드마크측 관계자들은 심사 현장에서 서로 환호하며 자축했다고.

철저한 보안 속에 이루어졌다는 실무위원회의 평가, 그리고 이틀 후에 발표될 예정인 우선협상대상자 선정 결과를 이들은 어떤 경로로, 어떻게 그처럼 빠르게 알 수 있었을까?

특히 서울시 고위공무원은 공정성에 각별히 신경을 써야할 심사현장에서 태연하게 평가 결과를 부시장에게 전화로 보고한 것으로 알려져 구설수에 오르기도 했다.

서울시는 DMC지원조례와 용지공급 공모지침(RFP)을 통해 ‘심사 과정 및 그 내용은 일체 공개하지 않는다’고 공식적으로 규정한데다 실무위원들에게는 비밀준수에 대한 보안각서(서약서)까지 받아놓고는 스스로 이같은 규정을 무너뜨리는 우를 범한 것이다.

서울시측은 이에 대해 부시장이 불참한 탓에 대신 실무위원회 위원장으로 참석한 시 고위공무원이 심사 결과를 부시장에게 전화로 보고한 사실은 있지만, 이는 실제 책임자에게 업무보고를 한 것이지 평가점수를 외부로 유출한 것이 아니라고 해명했다.

또 일부 언론에 심사 결과가 노출된 일도 생겨 전방위 로비 의혹에 힘이 실리는 양상을 보이기도 했다. 실무위원회의 심사가 끝난 몇시간 후(밤 11시경) 서울시가 이와 관련 보도자료를 배포함으로써 최종 선정 발표 이틀 전에 미리 서울랜드마크의 우선협상대상자 선정을 기정사실화했기 때문.

이에 대해 서울시는 모 신문사가 실제 평가내용과 거의 일치하는 결과를 들이밀며 문의 및 확인 요청을 해옴에 따라 이미 알수없는 경로를 통해 평가결과가 언론사에 유출된 것으로 판단한 담당 공무원이 불필요한 의혹을 남기지 않기 위해 보도자료를 낸 것이라고 설명했다.

또 이같은 행위는 부득이한 조치로 용지공급지침 위반은 아니라고 덧붙였다. 하지만 서울시의 철통같은 보안조치는 무엇이고, 실무위원들에 대한 사전 로비 의혹은 터무니없는 억측이라는 서울랜드마크측의 주장은 무엇인지 의문이다.

언론이 그처럼 빨리 서울시의 보안망을 뚫고 세밀하게 내용을 들여다보고 있을 정도면…

또 서울시 공무원이 심사장에서 실무위원들이 있는 가운데 글로벌랜드마크 디자인은 미국의 모 건물과 유사한 짝퉁인데다 쓸모없이 첨탑을 높이고 지하 유효실 깊이도 비효율적이라는 다소 비방적인 발언을 함으로써 심사에 부당한 영향을 주었다고 문제를 제기했다.

또다른 공무원은 서울랜드마크의 차입금은 1조4,575억원인데 글로벌랜드마크는 2조9,426억원으로 높아 이자 부담 리스크가 크다는 결과 만을 부각시킴으로써 실무위원들의 판단이 흐려질 수 있는 부당한 행위(공모지침 위반)를 했다는 것. 실제로 차입금 부문은 심사과정에서 결정적인 역할을 한 것으로 알려졌다.

이 외에도 국내 주요 건설회사들이 주축이 된 컨소시엄(서울랜드마크)을 밀어주어야 한다고 여론을 호도했다는 주장도 나왔다.

 이와 관련 본지가 서울시 해당 관계자들을 만나 물어본 결과 “차입금 규모 등은 사업제안서에 대한 소개를 하면서 양 컨소시엄의 사업제안서 내용을 있는 그대로 전달한 것일 뿐 주관적 의도로 특정 컨소시엄에게 유리하거나 불리하게 언급한 적은 없다”며 오해라고 설명했다.

또한 “글로벌랜드마크의 설계를 비하하는 언급을 한 적이 없다”며 “이는 아무런 근거도 없는 허위 주장”이라고 일축했다.

■특정 컨소시엄에 치우치지 않고 정말 공정하게 심사가 이루어졌나?

글로벌랜드마크측의 주장을 좀 더 들어보면, 서울시의 사업제안서 작성시 유의사항 안내문 2항에 따르면 ‘랜드마크빌딩 용지 공급지침 제38조에서 말하는 ‘제3자에 대한 양도제한’의 규정은 지정용도 및 비지정용도를 포함하고 있습니다’라고 명시되어 있는 등 사업계획서에 지정, 비지정을 불문하고 양도를 전제로 할 수 없도록 했다는 것.

글로벌랜드마크측은 이같은 규정을 지켜 출자회사가 직접 소유하고 임대를 통해 재원을 조달하다보니 차입금이 클 수밖에 없는 반면 서울랜드마크측은 이 같은 서울시의 지침을 무시하고 비지정용도 건물의 분양을 통해 재원을 조달하는 사업제안서를 만들어 서울랜드마크의 분양수입이 글로벌랜드마크 보다 1조1,742억원이나 많아지는 결과를 초래했다는 주장이다.

글로벌랜드마크측은 또 최대주주인 대한전선과 국민은행, 베리아이비 등의 재무 상태를 감안할 경우 이러한 차입금 규모와 금용비용을 충분히 감당할 수 있는 수준이라고 강조하고 있다.

서울랜드마크측은 우선협상대상자 선정 결과가 발표된 이후 일부 언론과의 인터뷰에서 분양가상한제를 피해 2014년으로 아파트 분양시기를 늦춤으로써 3.3㎡당 5,000만원 이상의 분양이 가능할 것이라고 했다며 이는 공모지침서상 주거부분은 분양가상한제를 적용해 공급하라는 사업성분석요령 항목 중 사업계획 작성요령에 관한 공모지침을 위반한 것이라고 밝혔다.

이에 대해 서울랜드마크측은 글로벌랜드마크측이 용지공급지침 내용을 의도적으로 왜곡한 억지 주장에 지나지 않는다고 비난했다.

서울시가 50% 미만의 범위에서 비지정용도를 허용한 것은 자유로운 개발 및 분양을 통해 막대한 사업자금 조달을 원활하게 하기 위한 취지라는 설명. 즉 외부 차입금에 대한 의존을 줄이고 자체 자본조달을 통해 금융비용에 대한 막대한 부담을 줄임으로써 재정조달을 건전화하여 사업의 안정성을 제고할 수 있는 장점을 지니고 있다는 것이다.

따라서 비지정용도는 제3자에의 양도를 전제로 할 수밖에 없고, 또 용지공급지침 제38조 역시 서울시가 사전 승인을 하는 경우에는 언제라도 제한없이 제3자에게 양도가 가능하다는 해석이다.

그러나 글로벌랜드마크가 서울랜드마크와 달리 직접 소유하고 임대를 통한 재원 조달 계획을 세운 것은 다른 의도가 숨어있다는 것이다.

즉 용지공급지침 제21조 제8항에는 사업계획 평가기준표 등이 제시되어 있고 그중 가점 부여 기준표에는 △직접 소유 여부 △직접 사용 계획 △외국자본 참여 △주거시설 규모 △친환경건축 △공동건축 △최상층 개방 등의 가점 요소가 있는데, 글로벌랜드마크측이 겉으로는 용지공급지침을 준수한다는 명분을 내세우면서도 그 속내는 가점 요소 중 직접 소유를 통한 가점을 확보하려고 했다는 지적이다.

또 고분양을 위해 아파트 분양시기를 2014년으로 늦춰 결과적으로 공모지침을 위반했다는 주장도 분양가상한제의 회피를 전제로 하여 분양가격을 정하지 않고 있으므로 사실과 다르다는 설명이다.

글로벌랜드마크측의 의혹 제기에 대한 서울랜드마크측의 이 같은 반박에 대해 글로벌랜드마크측은 재반박을 통해 “사업성평가는 총점 200점 만점이고 이 부분 중 재원조달부분은 50점에 해당하나 가점부분은 100점 만점에 직접 소유는 20점 밖에 되지 않는데 어느 누가 20점을 받기 위해 50점 항목을 포기할 수 있다는 것인지 이해할 수 없다”고 비판했다.

■실무위원 평가 어땠길래?

상암동 DMC랜드마크빌딩 공모사업에 대한 심사가 완료돼 우선협상대상자가 가려진지 5개월이나 지났지만 아직까지도 논란이 계속되고 있는 것은 크게 두가지, 대우건설을 비롯 건설사들의 담합 의혹과 석연치않은 실무위원회의 평가 과정 및 결과 때문이다.

※상암동 DMC랜드마크빌딩 공모사업 의혹 관련 본지 질의에 대한 서울시의 답변

서울시 경쟁력강화본부는 상암동 DMC랜드마크빌딩 공모사업 우선협상대상자 선정과 관련, 본지 질의에 대해 다음과 같이 답변했다.

▽우선협상대상자가 대형 건설사를 중심으로 사전 담합 행위를 했다는 의혹이 있는데 사실인가?

 ▼대형 건설사들의 담합 의혹 관련 언론보도가 있었으나 랜드마크빌딩 용지공급 신청자격에 건설회사의 컨소시엄 참여 제한에 따라 상위 10개 회사중 6개사가 컨소시엄을 구성하여, 공급 신청자 컨소시엄에 2개사가 참여하고 4개사는 시공사로 참여한다는 보도(서울경제 2008년 1월 23일자 참조)에 대해 변호사 자문 결과 대형 건설사들의 행위가 경쟁입찰의 공정을 해하는 담합행위라고 볼 수 없다는 판단이 나왔다.

총 사업규모 4조원에 이르는 초대형 프로젝트로서 상위 6개 건설사들은 리스크를 분산시키면서 적법하게 대형 PF사업을 함께 추진할 수 있는 방법을 논의하여 왔으나 2008년 1. 월 11일 서울시가 용지공급 공고를 하면서 컨소시엄에 시공능력 순위 10위 이내 건설사 2개사만 참여토록 제한함으로써 대우건설과 대림산업을 제외한 나머지 건설사들은 향후 시공사로서 참여할 방법이 있는지 등을 논의하기 위해 공급공고 이후 몇 차례 의견교환이 있었으나 컨소시엄에 참여를 포기했다.

이러한 컨소시엄 구성을 위한 협의가 담합이라는 주장은 타당치않다.

▽상암동 DMC랜드마크빌딩 용지공급 심사과정은?

▼서울시는 2007년 12월 31일 랜드마크빌딩 용지공급 계획을 수립하고, 2008년 1월 11일 용지공급 공고를 했다. 2008년 4월 30일 사업계획서 접수 결과 총2개 컨소시엄이 신청했다.

서울랜드마크컨소시엄(한국교직원공제회 외 23사), 글로벌랜드마크컨소시엄(대한전선 외 13사) 이후 서울시는 2008년 5월 6일 심사·평가 계획을 수립한 뒤 평가의 공정성 및 전문성 확보를 위하여 객관적인 평가절차를 마련했다.

 □심사의 공정성 확보를 위해 기존 DMC실무위원을 배제하고, 전국의 전문가 중 1,425명의 인력 POOL을 구성하여 추진

 □최종 심사위원은 인력 POOL에 포함된 위원 중에서 평가 전날 선정(19명) □심사위원은 전문분야별로 안배하여 위촉하고 3개 분과를 구성하여 해당분야만 평가[기업평가(300%), 사업성평가(200%), 개발계획평가(200%)]

□보안유지를 위해 심사일시와 장소 비공개. 2008년 5월 27일 DMC실무위원 추첨 및 선정. 사업평가의 공정성 확보를 위하여 기존 DMC실무위원을 전원 배제하고, 전국의 대학교, 연구기관, 공공기관 등에서 총 1,425명의 전문분야별 인력풀을 구성했다.

평가위원 추첨은 실무위원회(사업계획 심사) 개최 전일인 5월 27일 14:00부터 15:30까지 사업분야와 전혀 관계가 없는 감사담당관 팀장 2명이 경찰관 입회하에 공정하고 투명한 절차에 따라 285명을 추첨했다.

 5월 27일 16:00부터 위 285명을 대상으로 분야별로 추첨순위에 따라 순차적으로 연락하였으며 19:00경 그 중 참석승낙을 받은 19명을 평가위원으로 최종 선정했다.

2008년 5월 28일 DMC실무위원회 개최하여 우선협상후보 사업자를 선정하였으며 이날 오전 8시30분 신청업체에 프레젠테이션 시간(오후 1시)과 장소(대전 스파피아호텔)를 통지했다.

이날 오전 10시부터 12시 평가 기준 및 평가 방법을 숙지하고 사업계획서를 검토했다.(□랜드마크빌딩용지 사업계획평가를 위한 평가 기준 및 평가방법 토의 후 확정 □양 컨소시엄이 제출한 사업계획서, 사업계획요약서, 재무회계평가결과 등을 약 2시간에 걸쳐 검토하였음)

이후 오후 1시부터 2시간 동안 양 컨소시엄에서 사업계획에 대한 프레젠테이션 및 질의응답을 실시하고 오후 3시부터 3시간 동안 전문적인 평가를 위해 분야별 심사를 하여 우선협상후보사업자를 선정했다.

-전문적인 평가를 위하여 관련 분야별 3개 분과별로 사업계획서를 검토하고 논의한 후 사업계획서 평가기준 및 평가표에 의거 채점하고 평가의결서를 작성 제출함

□기업평가(300점), 사업성평가(200점), 개발계획 및 건설계획평가(200점) □분과별로 해당분야만 평가하되, DMC활성화계획(300점)은 공통 평가하고 가점항목의 평가(100점)는 3개 분과 모두 평가함

□토지 입찰가격 점수(100점)를 합산하여 총점 산출. 또 이날 18:00시경 평가결과를 서울시 경쟁력강화본부장이 행정1부시장에게 유선보고했고, 같은날 21:00시 평가결과 보도자료를 배포했다.

 -평가결과 우선협상대상후보자 선정 후 당일 저녁 8시경 모 신문사로부터 실제 평가내용과 거의 일치하는 내용의 사업계획평가 결과에 관하여 문의 및 확인 요청이 들어와 이미 알 수 없는 경로를 통하여 평가결과가 언론사에 유출된 것으로 판단하여 불필요한 의혹을 남기지 않기 위한 부득이하게 보도자료를 배포한 것임.

이어 5월 30일 DMC기획위원회를 열어 우선협상대상자를 최종 선정했다. 심사기준은 DMC실무위원회의 평가결과, 신청업체의 사업 추진 능력, 사업계획의 DMC컨셉 적합성 등을 종합 검토. 심사결과 DMC실무위원회에서 평가결과 추천한 서울랜드마크 컨소시엄이 최종 선정됐다.

선정조건 협의내용은 □세계적인 건축물이 될 수 있도록 건축디자인, 설계 등에 관한 국제공모 □토지매매가격은 입찰제안가격(3,500억원)보다 높은 가격협의 권고 □공공성 확보 등을 위한 MA 구성 및 참여 등이다.

이후 탈락한 글로벌랜드마크 컨소시엄의 구성원이었던 씨티브릿지 사장이 행정소송을 제기했으나, 효력정지가처분은 3건 모두 기각되었고 현재 본안소송이 계류중이다.

▽DMC실무위원회 평가시 많은 양의 사업계획서와 심사자료를 충분히 검토하지 못하고 평가를 진행했다는 주장이 나왔는데?

▼2008년 5월 28일 오전 10시~오후 6시까지 평가가 진행되었으며 오찬 1시간을 제외한 총 7시간 동안 심사를 실시했다.

신청한 업체가 2개 업체로서 사업계획서의 비교가 용이했으며, 사업계획서의 면수가 각각 460면, 760면이나 대부분 도면이나 사진으로 구성되어 검토내용은 많지 않았다.

평가위원은 3개 분과별 자기 전문분야만 평가했으므로 위원별 평가자료는 과다하지 않았다. 양 신청업체에서 사업계획에 대한 PT설명과 질의응답을 실시하고 통상 다른 사업계획 심사에 비교할 때 과도할 정도로 충분한 시간을 가지고 평가를 했다.

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